Notícias

01/08/2017 Como calcular o valor de um imůvel

Diversos fatores impactam no valor do imóvel. Os principais são: localização; metragem; estado de conservação, quando se trata de imóvel usado; área de lazer, quando se trata de prédio; qualidade do acabamento; além dos fatores mercadológicos – lei da oferta e procura.

Segundo Luís Carlos Berrini, um dos mais importantes avaliadores mercadológicos brasileiros, em seu livro Análise Vetorial Elementar, de 1948: “nenhum método de avaliação é exato, sendo alguns mais trabalhosos do que outros, e alguns mais bem fundamentados do que outros, e disso resulta, que o máximo que um avaliador, sincero e leal, pode aspirar, é encontrar um valor provável que muito se aproxime do valor de mercado, sendo este valor de mercado o efeito de fatores vários e variáveis, a maior parte dos quais de origem psicológica e, portanto, não suscetíveis de serem medidos e comparados”.

Conforme explicado por Berrini, a avaliação imobiliária é tão complexa que não é possível chegar a um valor exato, porém é necessário que ela seja muito bem feita para se aproximar o máximo do valor real e não lesar nenhum dos lados, comprador e vendedor. Quanto mais fundamentada em dados, mais real é o valor encontrado.

Existem algumas formas para chegar ao valor aproximado, porém o perito avaliador é a pessoa mais indicada para efetuar esse cálculo, além de ser o único profissional autorizado para elaborar o PTAM (Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica).

Para obter o título de avaliador imobiliário, é necessário ter o curso Técnico em Transações Imobiliárias e o curso de especialização em Avaliação de Imóveis ou ter o curso superior em Gestão Imobiliária. No site do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci) existe uma lista com os corretores de imóveis com título de avaliador imobiliário no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários (CNAI).

O método mais utilizado para fazer avaliações de imóveis é o método comparativo direto, aqui abordaremos o simplificado. Neste, o valor estimado para o imóvel é definido a partir da comparação de dados de imóveis semelhantes ao avaliado. A busca por imóveis similares que estão à venda ou foram vendidos há pouco tempo pode ser feita em imobiliárias, sites, anúncios e porta a porta, porém é fundamental que sejam vistoriados previamente.

Com dados coletados é criada uma tabela com as amostras de imóveis, contendo as características, como: bairro, idade, andar, posição, valor e tamanho da área. Em seguida é feita uma homogeneização, que consiste em tornar equivalente, através de um tratamento quantitativo ou qualitativo, os dados da amostra, conforme estipulado pela ABNT.

A homogeneização se resume em retirar alguns exemplares, que são semelhantes, porém se afastam ligeiramente das características do imóvel avaliado. Os critérios serão definidos pelo olhar do avaliador sobre o imóvel e a região. O ideal é que a amostra homogeneizada possua em torno de dez imóveis.

Veja alguns exemplos de critérios de homogeneização:

1. Bairro: considerar somente os elementos que estão no mesmo bairro.

2. Idade: considerar um intervalo de 6 anos (definido pelo avaliador) para mais e para menos em relação à idade do imóvel.

3. Andar: é necessário arbitrar um intervalo aceitável em relação ao andar do imóvel avaliado. Considerar 3 andares de intervalo (escolhido pelo avaliador).

4. Posição: considerando que o imóvel avaliado é de frente, eliminar os imóveis do fundo.

Após a exclusão, é feita uma segunda tabela com as informações do valor do metro quadrado. O metro quadrado é calculado dividindo o valor de cada imóvel por sua respectiva área, em metros quadrados. O resultado deve ser inserido utilizando 2 casas decimais (utilize a regra de arredondamento) e é importante manter a tabela ordenada em forma crescente.

Trabalharemos com o exemplo a seguir para melhor compreensão:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Calcule a média do valor do metro quadrado, somando os valores dos metros quadrados de todos os imóveis e dividindo pelo número de imóveis. No exemplo apresentado a média é de 1.953,13R$/m². Em seguida utilize 20% em torno dessa média e faça um cálculo do limite médio superior e do limite médio inferior aceitável: 1.953,13R$/m² + 20% de 1.953,13R$/m² e 1.953,13R$/m² - 20% de 1.953,13R$/m².

Em seguida deve excluir os imóveis com valores fora deste intervalo, no exemplo foram excluídos os imóveis 1 e 12, e fazer uma nova média do valor do metro quadrado. Somando os valores dos imóveis de 02 a 11 e dividindo por 10. Após encontrar o valor médio do metro quadrado, você deverá multiplicá-lo pela área do imóvel avaliado e, assim, terá o preço de venda.

 

Por: Maíra Mendes I Jornalista do Sindimóveis/MG

Newsletter